新築マンション投資に引っかかるな

よく営業の電話がかかってくるのが、新築マンションの投資です。

大阪なら、梅田や天王寺あたりの大阪の中心地にできた新築物件への投資話です。

ターゲットは、サラリーマンです。

電話をかけてくるのは、なんだか新人らしき営業マンのようで、ほとんど棒読みみたいなセールスだったりします。

私は、新人の修行のために、取れない案件をひたすらチャレンジさせてるのかな? なんて勘ぐってます。

BONBON家のような、個人の不動産投資家が、新築マンションに投資することは、まずありません。地主が土地を活かすために新築を建てるということはありますが、投資で儲けようという人が、利回りの低い新築を買うことは考えにくいです。

営業マンも、それはわかっていて、「大家ですわ。」と言えば、ガチャっと切りよります。(あまりに何にもわかってない新人は構わず延々としゃべってますけど)

サラリーマンが狙われる

サラリーマンがターゲットになるのは、不動産投資や税金の知識を持ち合わせてないので、節税になるというトークで丸め込みやすいからです。

会社勤めの人は、所得税を給料から天引きされています。所得税、住民税など、結構な金額を引かれているはずです。

でも、あんまり把握している人は少なくて、年末調整で保険の明細を提出したりして、ちょっと還付があったら喜んでみたりします。

営業マンは、ここをつっこみます。

不動産投資をすれば、マンションの購入費は減価償却分が経費として認められるので、税金が少なくなるんですよ、お得でしょ、というわけです。

銀行から借り入れすれば、家賃収入で返済できるので、元手なしで不動産オーナーになれますよ、サラリーマンなら、お金も借りやすいです、このチャンスをみすみす逃す手はありません、というわけです。

返済が終われば家賃収入はまるまる残って資産になるし、いいことずくめです!

投資経験のない人は、よくわからない世界だけど、損もなくて、お得で、将来も安心なんだなと、思ってしまいますけど、もちろん裏があります。

新築マンション投資を避ける理由

なぜ、不動産投資をすでに始めている投資家が、新築マンションに手を出さないかと言うと、儲からないからです。

キャッシュフローがマイナス

新築は、購入金額に対して年間収益が少なすぎるのです。逆に言えば、収益に対して、購入費が高すぎるのです。

ローンを組むと、家賃収入のほとんどが融資の返済に消えるケースが多くて、キャッシュフローがゼロか、マイナスになってしまいます。つまり、お金が減っていくということです。

多少プラスになっていたとしても、収支がトントンなのは、新築のうちの最初だけ。

入居者の入れ替わりがあれば、もはや中古物件ですから、家賃はドンと下げざるを得なくなります。よっぽど立地が良くて、新築時の家賃をずーっと維持できるというならいいかもしれませんけど、そんなのはめったにないでしょう。

もし、次の入居者がすぐ表れず、家賃が入ってこなければ、返済分がまるまる大赤字です。

次の物件が買えない

返済が終わるまでキャッシュフローが増えない、つまりお金が貯まらないので、次の物件を増やしていけません。

不動産オーナーになった! と喜ぶのは、2つ、3つ、4つと増やしいていって、家賃収入だけで食っていけるようになってからです。

返済が終わってからでは、時間をかけすぎでして、そのころにはおじいさんおばあさんになっています。

なにかの事業で儲かっていて、節税のために不動産を購入するという考え方もありますが、新築の鉄筋コンクリートは47年かけてチョビチョビと減価償却していきますので、節税のためだとしても償却期間が短くなる中古物件の方が効果的です。

短期間で儲けるなら、利回りの高い、古い物件がいいです。(あまりに高利回り物件にはリスクもありますが。)

ローンを組まずにキャッシュで購入したとしても、新築は、購入金額に対して年間収益が少なすぎるのです。もとを取るのに時間がかかりすぎるのです。

高利回り物件をキャッシュで買えば、短期間で元をとった後は、丸儲けになっていきます。

融資を受けたとしても返済額より、家賃収入のほうが多ければ、浮いてきたお金で、次の物件を買えます。だから投資は新築より中古のほうが好まれるのです。

売却する時は大損

毎月の赤字に嫌気が差して、売却しようにも、買った時の半値以下になっていたりします。えらい損です。

ローン残債分にもならないかもしれません。資産を失い、借金だけが残るという可能性もあります。

家でも車でも、大抵の消耗品は、新品時が一番高くて、古くなっていくにつれ、安くなっていくものです。新築からの値下がりが一番値下がり率が大きいです。

築5年とか10年の、ある程度値段がこなれた中古物件であれば、その後売却する際、もちろん値下がりはしているでしょうが、値下がり率はそこまで大きくありません。ですので、不動産投資でキャッシュを増やしたい人は、中古物件を買います。

投資を持ちかけて儲かるのは誰か?

この電話営業が成立して誰が儲かるのかといえば、新築マンションを作った建築業者とかデベロッパー(開発業者)です。

彼らは、建てて、売れればOKです。にわか投資家が、儲かろうと損しようと、どっちでもいい話。

普通にマンションを売りだしても、なかなか売れないもんで、うまい話をちらつかせて素人を引っ掛けているんですね。

それと、不動産屋とタッグを組んでいる銀行です。

銀行は、お金を借りてもらえば、金利で儲かります。物件は担保に入っているし、サラリーマンなら、なんとか返済するでしょう。

もし、お客の投資がうまく行かなくなっても、それは自己責任だし、気の毒そうな顔くらいはしてくれるでしょうが、貸したお金と金利を負けてくれることはないでしょう。

BONBON家の場合

BONBON家の不動産投資方法は、すでに物件数がありますので、家賃収入がたまってきたら、キャッシュで次の中古物件を購入ということを繰り返しています。

物件を購入したら、預貯金はからっぽ。また貯めていきます。

現金を置いとくより不動産、という主義です。(緊急用資金と納税資金のキープはしてますけど。)

そして、次の購入資金を貯めるために、日常生活は、わりとケチケチとしています。

堅実な不動産投資家になるには、うまい話に飛びつかず、まずはケチケチ生きましょう!

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