築47年の、元公団の分譲マションが老朽化して建て替えの検討がなされております。BONBON家も、建て替え検討委員会のメンバーに入りまして、会議も参加しております。
先日、3回目の会議がありました。
今回は、あーだこーだと横から口出しをする人がいなくて、スムーズに説明を聞けました。おもに話を聞くだけでしたけど、なかなか有意義な会議でした。
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分譲マンションの建て替えは困難なのです
実のところ、住戸数が何百もあるマンションは、なかなか建て替え計画をすすめることが難しいのです。区分所有者の、5分の4以上、つまり80％以上の賛成がなければ、建て替えはできません。
このマンションでは10年前にも建て替えを検討されましたが、当時は、反対者が多くて、大規模修繕で間に合わせたということでした。（当時はまだ所有しておりませんでした。）
しかし、あれからもう10年。
もう、これ以上は、建物がもたんぞ、という危機感が漂っております。なにがなんでも、建て替えせねば！ という熱意がこもっております。
建て替え反対の理由
建て替えに反対が多いのは、高齢者が多いからです。
高齢者の反対の理由は、お金の問題が一番大きいです。年金暮らしなのに、建て替え費用の負担なぞできんぞ、という話ですね。
バブルの頃なら、部屋数を増やして売却することで不動産屋も儲かり、古い住民は持ち出し金なしで新築に移れたらしいですが、今の御時世、そんな訳にはいかないです。簡単なシミュレーションによると、同じ広さの部屋をあてがってもらおうと思ったら、500万～1000万円の持ち出しがいるとのこと。
古い住まいを取り壊して、きれいなところを住まわしてあげますので、1000万円払いなさい、といわれれば、そりゃ、抵抗もありましょう。
ほかにも、住宅ローンが残っているとか、仮住まいはどうするんだとか、どうせ先は長くないし、このままでいいとか、いろいろ理由があります。
バリアフリーで年寄りでも住みやすくなるというメリットより、やはり目先の障害が大きく見えるものです。
建て替え推進のための支援など
今回の会議では、そのあたりの不安や不明点の解決策の説明でした。
じつは、結構いい手が用意されているんですね。
60歳以上の人には、住宅金融支援機構というところが、建て替えられる新築マンションを担保に、お金を貸してくれるんだそうです。しかも、死ぬまで返済は待ってくれて、生きている間は、数千円の金利を月々払うだけ。
本人が亡くなったあとは、相続人が返済することになりますが、相続人がマンションをいらないというのなら、住宅金融支援機構がいただくということになります。
住宅ローンが残っているとお嘆きの方には、住宅ローンの担保を、古マンションから新マンションに、そのまま移せるという制度があるそうです。（手続きはやや煩雑なので、まだ前例は少ないとのこと）
新マンションを担保に、つなぎ融資をしてくれる金融機関もあるとのこと。
また、同じ広さを望まず、もうワンルームでもいいわ、という人なら、持ち出し無しで住み替えられるかもしれないとのことです。
建築中の仮住まいについては、市営の団地に空き部屋がたくさんあるので、市にも協力してもらって、安く貸してもらえるよう交渉しよう、という話でありました。
こうやって、ひとつひとつ、不安を解消していって、反対派を説得していきましょう！
という話で、3回目の会議はまとまりました。
マンション建替え失敗の原因
だいたいマンション建替えの失敗の一番の理由は、感情のもつれだそうです。
推進派と反対派が、お互いを尊重しないで、我と意地の張り合いになって、理性的、合理的な判断ができなくなるってことが一番よろしくないと。
これは、人間社会、どこでもそうですね。
国家対国家でも、そんなところはありましょう。
我のことばっかり考えないで、広い視野、長い目で、物事を考えたいと思います。
マンション建替えとインサイダー情報
で、BONBON母が、広い視野と長い目で考えまして、このマンションの売出し物件を、情報が出まわる前に買い占めていこう！
といっております。
1000万円で、新築マンションをゲットできれば、利回りがすっごくいいじゃないか！という計算。
いわば、インサイダー情報ですから、活かさぬ手はありません。（株取引でやったら逮捕ですけど。）
今のボロの状態で安く買って、建て替えが実行されるまでの間は、定期借家契約で安く賃貸に出して、半分くらいは元を取っておいて、新築になったあとは、それなりのお家賃で貸し出せば、すごくいい投資になります。
これからのマンションなら、技術の進化で、100年くらい持つかもしれませんし。
これで、孫の代まで安泰です。
建設が始まった時点で、次は高く売れるとわかっているので、売却目的で購入したとしても利益が出るかもしれません。
（建て替えがうまくいく前提で動いておりますが…）