不動産投資はじめの一歩は中古マンションの区分所有がおすすめ

不動産投資のスタートは何がいいか、考えてみました。

私は、イチから不動産投資を始めたわけじゃないので、これがいい! と言い切れないところはありますが、もし私が、イチから始めるとすれば、ファミリー向け中古マンションの区分所有がいいかなあ、と思っています。

もちろん高利回りの古い一軒家が良いという人もおられますし、いきなり莫大な融資を受けて、大型物件から始めるという方もおられて、それぞれ成功している人もいて、なにがいいとは一概には言えませんけれど。

私の話を参考にして、不動産仲介業をしている友達も、中古マンションから不動産投資を始められましたので、まあ、これも悪く無いと思っています。

中古マンション区分所有のメリット

中古マンションの特徴というか、いいところを挙げてみます。

●お値段がお手頃。

●家賃が安定している。

●管理に手間がかからない。

●丈夫で長持ち。(RC造なら)

●入居者の募集がしやすい。(立地が良ければ)

●リスク分散になる。

値ごろ感がある

まず、マンションのお値段ですが、新築から数年でガクッと下がります。クルマでもそうですけど、はじめの年でガクッと下がったあとは、年数をかけて緩やかに価格が下がっていきます。5年くらい経ったら値ごろになるんじゃないでしょうか?

BONBON家では、およそ1000万円前後のファミリー用マンションを、主なターゲットにしてます。

築20年から40年という、決して新しくはない物件ですが、値段も落ち着いたところで、あと10年持っていても、そんなに下がらないだろうというかんじのところです。

利回りと、資産価値のバランスがいいのも、このあたりです。

家賃が安定している

中古の物件なら、家賃も安定してます。近隣の相場があるので、決めやすいです。といって、別に、隣の部屋と差があったとしても問題なし。同じ年式の同じ中古車でも、程度に寄って値段が違うでしょう?

変動はそんなに激しくないので、入居者が入れ替わっても、前と同じ家賃でいけるかも。

ちょっと下げることもできますし、逆に、リフォームして家賃をあげるということもできます。春夏秋冬の募集時期によっての変動のほうが大きいかもしれません。

管理が楽

そして、マンションは管理に手間がかかりません。管理会社とか管理組合がやってくれますんで、オーナーは特にすることが無いです。

管理費は必要になってきますが、楽です。

世話好きな人なら、管理組合の役員になって毎月の会議や掃除当番に参加してもいいとは思いますが。

区分所有のオーナーのすることって、家賃の入金が遅れた時の督促くらい? それもこの頃は、家賃保証会社に任せておけます。

入居者募集も、仲介業者に任せておけばいいことですし。

修繕も、配管が腐っているような、よっぽど古いボロマンションでもなければ、入居者が入れ替わる時にリフォームするくらいです。

鉄筋コンクリートに囲まれた箱の中身は、和室を潰して、フローリングの大きな部屋にまとめてしまうような、モーレツなリフォームをしたとしても、200万円もかからないです。

マンション全体の大規模修繕となると、もう、管理組合まかせです。

管理組合がしっかりしていれば、古くなっても、いい状態をキープして資産価値を保ってくれてます。

なにより、鉄筋コンクリートは、台風にも地震にも比較的強いです。

自分が住むんなら、古民家とか、山のログハウスとか、海辺の窓から釣りのできる家とかも素敵だなあと思いますが、投資物件としてはあまり持ちたくないですね。

入居者が入りやすい

マンションは、一軒家より、入居者が入りやすいです。もちろん立地が需要と合っていればの話ではありますが、これは購入時に検討いたしましょう。

入居募集は、あっちこっちの不動産仲介屋さんに声をかけて、早い者勝ちでやってもらってます。

リスク分散になる

リスク分散というのは、物件を増やしていく場合に、あっちこっちのマンションに分けて区分所有できるということです。

一棟丸々所有していて、どこかの部屋で事故でもあれば、マンションまるごと不人気になってしまいますが、区分所有で分散させておけば、他の物件にはダメージはありません。

地震や水害などは、エリアが固まっていればダメージを同じように受けてしまいますので、ちょっと離れた場所に持つのが良いですね。

物件選びさえ間違えなければ、マンションの区分所有は失敗しにくいと思います。

マンション投資の成否は物件選び

物件選びは、これは肝心なところでして、投資の成功か失敗かは、ここでほとんど決まるでしょう。マンションの区分所有の場合は特に。

次回は、物件選びのポイントと、最初の投資案件に中古マンションを選ぶデメリットについてです。

コメント

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