不見転(みずてん)物件 2年後のリフォーム

きのうはPL花火大会でした。

あんなダダ込みの花火を見に行く根性はないですが、近場の大浜夜市の花火大会は見に行きました。暑かったです。

有名花火大会がエアコンの効いた部屋からよく見える物件、なんてのもマンションのセールスポイントになるかもしれませんね。

退去時の立ちあいでのショックを受けました

不見転(みずてん)で購入した区分マンションの、以前から住んでいた入居者が退去しまして、立会い時にはじめて部屋の内部を確認することができました。

住人が住んでいるままのオーナーチェンジでしたので、中を見ないで買ったのです。購入後、2年たってからの確認というわけ。

入ってビックリ。

4歳の娘が、ボロボロだねー、もう住めないねーと思わず叫んだほどの荒れようでありました。

ふすまはビリビリ、ドアやサッシはガタガタ、壁も天井もバリバリ、猫がオシッコしてたのか、タタミは変な匂いがしてました。

歩いたら靴下の裏が真っ黒け。

家財道具は搬出されてましたけど、ゴキブリだらけだったかと思われます。

キッチンの流しとか給湯器とか、風呂釜とか、古くさいのはしょうがないとしても、汚く傷んでおります。

タタミも表の張替えじゃ間に合いません。

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(サッシがガタついて閉まらなかったです。)

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もう2年たってますから、瑕疵責任もへったくれもありません。原状復帰という言葉もありますが、原状からこんなのだったのでしょう。見ていないのでわかりませんが。

内見しないと失敗する

人が住んでいるんだから、大丈夫でしょ、なんて楽観していると、えらい目にあいますね。やはり内見は重要です。

後から文句は言えません。

しかし、実際問題、住人の住んだままのオーナーチェンジの場合、大家ならまだしも、見知らぬ人間にプライベート空間を見せるには抵抗があると思うのです。

ダメ元でも頼んでみるのがいいと思いますよ。

購入しなかった物件ですが、入居した状態で内見させてもらったことはあります。入居者はオーナーの子供だったケースでしたが、まあ、しっちゃかめっちゃかで、人に見せるんだからちょっとはきれいにせいよ、と、オーナーである親に成り代わって諭したくなる状況でありました。

工務店も同行してもらって、リフォームの大雑把な見積もりもその場でしてもらい、値段交渉に反映させたもんで、折り合いがつかず流れた次第です。

売却かリフォームか

現状で叩き売るか、全面改修するか悩みどころでしたが、まだ投資の元も取れておりませんので売ったら損します。

損切りという考え方もあろうかと思いますが、ここはマンション自体が老朽化しており、マンション全体が取り壊されて建て直された場合、区分所有者の取り分に期待できるので、それまでもういちど、賃貸に出すことにしました。

古い造りなんで、敷地が広くて余裕があるのです。築40年、エレベーターなしの5階建ての4階。

空室も目立つ、昭和の団地みたいな分譲マンションであります。「団地ともお」が住んでるようなところです。

建て替えたら次も5階建てってことはないでしょう。近隣のマンションは、14階建てなんで。

駅チカの、人気エリアですし、建て替えたらいい物件に生まれ変わると思います。ということでリフォームです。

リフォーム費用は160万円でした

ちょこちょこしたリフォームでは間に合いませんが、コンクリートむき出しのスケルトンにまでするのでなく、柱や壁の位置は基本的にそのままです。

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給湯器や流し台は交換。

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洗濯物を置くスペースの床はぼろぼろだったので、修繕。

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畳は新品に入れ替え。

6畳2間を、12畳のフローリングのダイニングキッチンにしたのが大きな変更です。3LDKから2LDKです。

和室が2つ残りましたが、エレベーターなしなので、若向けに全部屋洋室という選択もあったかもしれません。

このあたりは次のお客さんの好みにマッチするかどうか、わからんとこです。リフォームも勉強が必要ですね。

1週間ほどの工事で、白く美しい部屋に生まれ変わりました。

キッチンも給湯器もバスタブも、トイレ(ウオッシュレットなし)も洗面台も、サッシも網戸もガラスもタタミも壁紙もフローリング調塩ビタイルも新品です。共有部のドアの内側は、ペンキ塗り直し。

新築マンションみたいになりました。

まあ、間取りや雰囲気は、昭和の香りが残っておりますが・・・

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これで工事費総額160万円ほどです。

マンションの購入額が640万、今までの2年間の収益が100万円。差し引きして、700万円のキレイな古物件を、改めて購入した、というかんじになりましたね。

(減価償却とかは考えないとして)

利回りを計算し直すと7%くらいになりますので、まあまあ、いいんじゃないでしょうか。とりあえず、マンション内でもっとも美しい部屋なのは、間違いないでしょう。

次回は募集活動のレポートです。

追記

もっと猛烈にゴージャスなリフォームをして売出しをしている部屋がありました。利回りで考えたらとても投資には合いませんでした。

>>つづき。

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