固定資産税は事業用と住宅用で違うのです

固定資産税は、土地の用途が事業用と、住宅用では違っております。

大家業をしていて気になるといえば、借家人が、住むために借りてくれているのか、事業所として借りているのかってところですね。

固定資産税の計算

固定資産税を計算するのは、お役所でありまして、所得税みたいに自己申告するわけじゃありません。

これを、賦課課税方式(ふかかぜいほうしき)といいます。課税標準額に対して一律1.4%として計算されます。

この課税標準額が、住居か否かで変わるのです。

住宅用地には固定資産税の減免があります

住宅用地の固定資産税は、特例により、ガクンとお安くなっています。

専用住宅の土地については、課税標準額を3分の1に軽減して固定資産税が算定されます。

敷地が200平方メートルまでの「小規模住宅用地」は、6分の1の軽減措置が適用されております。

更地とか、工場、店舗、駐車場というような事業用よりずっとお安いのですね。

事業用なのか住宅なのかという判断は、人が住んでいるかどうかでありまして、不動産賃貸事業を営む大家が貸している物件でも、人の居住の用に使われているのなら、住宅です。

これは届け出がなくても、お役所の方で判断して、税率が決められます。

店舗併用住宅の固定資産税

住居兼お店、といった場合は、住まいとお店の面積の割合によって、軽減措置が変わってきます。

床面積が四分の一以上となっていなければ、住宅用地として軽減が受けられません。(細かい決まりの数字はありますが、ここでは割愛。)

家屋の用途を変更するときは、家屋用途変更届を市役所の税務課に届け出ます。届けなくても、毎年、調査があるということになっております。

固定資産税の還付

店舗から住宅に変更したというときは、家屋用と変更届をだせば、固定資産税率は変えてくれます。6分の1に軽減されるわけです。

ところで、大阪には、住居兼工場とか住居兼店舗みたいなお家、というか、工場やお店に住んでいるというご家族が多かったのですが、長引く不景気で廃業するところがたくさんありました。

自宅での仕事はやめたので、ただのお家ということになります。

しかし、用途変更届を出し忘れており、市の調査もなく、何十年も高い事業用の固定資産税を徴収され続けていたというケースが、けっこうあったようです。

聞くところによると、ものすごく、たくさんあったそうです。

その還付金たるや、膨大な金額に。

裁判沙汰で大変だったと聞きました。(知っている税理士さんに聞きました。)

市の調査なんていい加減なものなので、不動産の用途変更があったならば、忘れずに変更届を出しましょう。

大家が事務所利用を嫌う理由

賃貸の自宅を事務所にしたいとか、法人登記の住所にしたいと思っても、大家さんが嫌がるのは、この固定資産税の関係もあります。

固定資産税が6倍にもなったら、おおごとです。

また、事業用途への賃貸の場合、家賃は消費税の対象になります。

消費税課税事業者になってしまったら、大家もたまりません。(年間1000万円以上の課税対象の売上があると、消費税課税事業者になります。)

ですので、同じような規模の物件でも、事業用可の物件だと家賃は高めになってます。

仕事で使ったら、傷みが激しかろうという計算もありますが。

 

まあ、個人でやってる事業主、とくにネット関係の、ウェブデザイナーとか、アフィリエイターとかのSOHOなら、看板も出さないし、部外者の出入りもあんまりないでしょう。

ポストに名刺をセロテープでピラッと貼り付けておくくらいなら、大丈夫でしょう。

法人登記をするのに大家の承認がいるわけじゃ無し、勝手にやったらいいと思います。

ただし、あまりおおっぴらにはしませんように。

契約書や、マンションなどの規約に抵触した場合、追い出さねばならぬ、となる可能性はあります。

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