売却か賃貸か? ウォーレンバフェットに学ぶ不動産経営

ただいま、マンションの相場が上がっております。5年前に比べて、3割から5割増し。昔買ったマンションが、以前の値段と変わらず、もしくはそれ以上のお値段で売れます。

といって、家賃相場は、上がっているわけでもないのですよね。というか、下がっております。ということは、賃貸の需要と供給のバランスでいえば、供給過剰になってきているということです。

賃貸住宅より、自己所有を希望する人が増えているのか? といえば、そうでもないようで、どうやら、不動産投資家が増えているみたいなのです。投資ブームによる市場高騰。

こういう状況では、BONBON家のように、買っては貸している、という商売をしていると、新ネタが出てこないです。

利回りが合いません。もとを取るのに、せめて15年までにしたいですが、高い相場で買って、低い相場で貸していたら、回収に、20年も30年もかかります。元を取る頃には、出がらしのボロ物件になってます。

堅実なBONBON家には、動きにくい状況です。

(売却か賃貸か?というタイトルを付けましたが、引っ越しなどでマイホームを手放そうか貸し出そうかと、迷っている人に向けての話ではありません。不動産投資家向けのお話です。あしからず。)

売却を検討した

先日、退去があったマンションの一室のリフォームができたばかりなのですが、売ってみたらどうだろう? と、BONBON母が言ってきました。

この高騰しているチャンスに、たとえば2000万円で売って、それで、1000万円の物件を2つ買えば、家賃収入が増えるかも! という意見。

いやいや、安い物件に買い替えるっていっても、どこのマンションも相場が上がっておるのですよ、目先の相場の変動に惑わされず、持ち続けたほうがいいんじゃないですかと、珍しく私が反対意見。

母は、キャッシュを抱えて待っていたら、安い物件が出てくるかもという意見です。

たしかに、ないとはいえませんけど…

不動産の一括査定のサイト

ほんじゃ、査定だけでもしてもらおうか、それでどっちがお得か考えよう! ということになりました。

不動産売却は、不動産屋さんに足を運ばずとも、インターネットで一括査定できます。

>>イエウール

こちらに住所だとか、築年数だとか、間取りだとか、入力いたしますと、不動産屋3件から電話がかかってきました。

3件のうち、2件は見ないとわからないという話で、1件だけが相場を教えてくれました。(住友林業でした。)

付近のマンションの直近の実売価格や、おすすめの希望売り出し価格と、最終売却価格の予想など。こまかくは、実際に内見させていただいて、という話ですが、概ねのところはわかりました。

母の希望価格には届かなかったので、やっぱし賃貸で行こうということになりました。

母は母で、別の不動屋さんと話をしておりました。売却でも賃貸でもおまかせください、という、チラシを配っていた不動産屋さんでしたが、賃貸の場合は管理も任せないといけないという話だったので、パス。

BONBON家は、家賃管理や修繕などは自社でする方針なのです。

ということで、売却はやめて、結局いつものごとく、賃貸募集をなじみの仲介屋さんにお願いしております。

売却より賃貸を選択しました

BONBON家では、所有物件を売るということが基本的にはなくて、売却は、BONBON母にしては珍しい提案でありました。(例外は、市街地開発にかかったときと、賃借人に請われて売却したとき。)

ただ、今回も、高く売れるかもしれないこのチャンスに、もっと条件のいい(利回りの良い)物件に乗り換えようという目論見でありまして、一括で多額の現金を手に入れようという企みじゃないです。

そもそも、キャッシュがあれば不動産に変えようという主義ですから。

売却して得られるキャッシュと、今後10年に得られる賃貸収入プラス、マンションの残存予想価値を比較して、おトクな方を選べばよいという考え方も理解はしておりますが、それはBONBON家のスタイルじゃないような気がします。

不動産投資はキャピタルゲイン

BONBON家の不動産投資は、あくまでもインカムゲイン狙いであり、キャピタルゲイン狙いじゃありません。

株でも、デイトレードより長期保有です。

BONBON母の、お友達でも、売ったり買ったり忙しくしていた人は、貧乏になってます。鷹揚と持ち続けているお友達が、いつまでもお金持ちです。

もしかすると計算の上では、賃貸を続けるより、売却したほうがおトクなのかもしれません。

しかし、目先の利益につられて、方針を変えないほうがいいと思います。短期目線より長期目線です。

不動産の相場変動は、株やビットコインのように、今日と明日で変わるってことはないでしょうが、それでも、数年単位の変動なら短期的な変動だと思ってもいいんじゃないでしょうか。

今なら高く売れる! と考えず、今こんなに価値ある物件を、すでにもっている! ラッキー! と、考えるほうがいいように思います。

そして、家賃収入で得たキャッシュは貯めておいて、相場が下がった時に、おトクな物件を買い漁るのがよいですね。

やもえず売るというときは、持っていたら明らかに損しっぱなし、という物件に成り下がったときでありましょう。それでも、土地が良ければ建て替えしたほうがいいように思います。

相続税対策で売るしかないなんて状況は、見通しが甘かった結果なので、早めに対策して売らなくていいようにしておくべきです。

ウォーレンバフェットに通じる不動産投資

□ 民泊みたいな、よくわからんものは様子見。
□ 駅近の安心なところしか手を出さない。
□ 一度手に入れた物件は手放さない。
□ バーゲンセールのときだけ買う。
□ 100%自己資金、借入はしない。

これぞ、ウォーレン・バフェットの株式投資に共通する、地味で堅実な不動産投資術だと思っております。

こんな作戦は短期的には、たいして成果が上がらないですが、超長期的には強いように思っております。

不動産投資にはいろんなやり方がありますし、もっとレバレッジを効かせて、ガツン!と儲かるやり方もあるでしょう。

ですので、誰にもオススメってわけじゃありませんが、BONBON家はそんなかんじです。

だから、資産はあるようでも、あまり羽振りは良くないです。ウォーレンバフェットも、田舎暮らしで地味な生活してますものね。それでいいと思います。

参考になりましたら幸いです。

では、また。

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