先日、内見させていただいた入居中物件、周囲の環境はとっても気に入りましたが、リフォーム費用がかかりすぎるなーと思い、売却希望価格よりかなり下回る購入希望価格を表明しました。
具体的な金額を書きますと、880万円のところ、600万円と伝えたのです。
交渉によっては、700万円までは良いかなーと考えておりましたが、すでに750万円の値付けしている人がおられたそうで、それでも交渉成立しておらず、600万円では、話にならん！ ということなのでありました。
同じマンションの他の部屋は900万円台で売れているそうで、BONBON家の値付けがシビアすぎるみたいですね。
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収益物件の値付けはシビアに
とはいっても、こちらは自分が入居するわけじゃなくて、収益物件にするのですから、ビジネスです。
他がもっと高く売れていようが、先方の希望がいくらだろうが、そんなことは関係なくて、お得じゃなければ、いらないのです。
購入希望価格の算出方法
BONBON家の計算はこんなふうになっています。
800万円で購入したとして、200万円のリフォームをして、1000万円。仲介手数料とか登記の費用とか、取得税とか、なんだかんだで100万円。
家賃を7万円の設定にして、管理費積立修繕費税金を差し引いて、残るのは5万円ほど。年間60万円の収益。
もとを取るのに18年ほどかかります。
築30年のマンションが18年たったら、築48年になって、法定対応年数を超えて、家賃も下がって、なんだか、賞味期限の切れた、出がらしっぽくなります。
管理が行き届いて資産価値が残っていれば、その先は儲けにはなると思いますが、管理が悪い高齢者ばっかりのマンションは、空き室が増えて、廃屋になって、資産価値はゼロに近くなります。
件のマンションは、現状は管理は良さそうですけど、18年は長いですねー。
一棟ものと違って、自分だけの努力で、どうこうできないのが区分マンションです。18年後はどうなっているか、わかんないですね。
融資を受ける場合
融資を受けてキャッシュを使わねばどうなるでしょう。
1000万円を2％の金利で融資を受けて、18年で返済するとすれば月々の返済は55,166円。ややマイナスの計算になります。
銀行は18年も貸してはくれないでしょうから、月々の持ち出しは、もっと大きくなるでしょう。
では、半分キャッシュで、半分融資では？ などと、いろいろ計算できますが、そもそもBONBON母は、借金しない主義なので、これは無しです。
利回りで計算すれば、6％ということになり、悪くはないようにも思いますが、あんまり儲かりませんね。
6％というのは、既に収益物件をたくさん持っていて、余った収益を、次世代につなぐため、と割り切った考え方が必要な利回りです。自分の生活を豊かにするための投資ではないです。お金儲けをするつもりなら、10％、つまり10年以内にもとを取るつもりでないと、面白くないでしょう。
ただ、この物件を足がかりに、このエリアで持ち駒を増やしていくという考え方もできますので、悩ましいところではあります。
売り主が折れて希望価格を下げてきて、先に値付けしていた人が、もう結構と断って、再びBONBON家に話が回ってきたら、その時に考えてみよう、とか話していたら、事情がまた変わりました。
ｂONBON家所有物件に、退去が発生したのです。戦前の長屋物件です。20年ちかく前に入居してくれた人が、公団が当たったとかでお引っ越し。
入居当時、お急ぎの事情があられて、リフォーム無しで入られました。30年ほど手をかけていないはずでして、もう結構なボロボロ具合になっています。床が抜けそう、屋根が落ちそう、ってお話。
木造長屋の大修理は、マンションのリフォームよりお金がかかります。マンション購入資金が、ぶっとんでいくなあ、ということで、先程のマンションの話は、パス、とあいなりました。
先に買ってしまっていたら、長屋の修理代の調達に困っていたでしょう。
こういうのもタイミングですねえ。
次回、ボロボロ長屋のビフォーアフター！に、ご期待下さい！。