市場調査をして顧客像を絞ることが重要です

不動産オーナー業をしている友人に誘われて、マンションオーナーフェアというのに参加してきました。

会場は、リッツカールトンホテル大阪の下にある、おしゃれな地下街にあるホールです。

リフォーム屋さんやら、法律相談やら、インターネット屋さんやら、たくさんの会社のブースが並んでいて、セミナーが同時に4つづつ、朝から晩まで開催されるという、なかなか大きい規模のものでした。

来場者もたくさんで大盛況。マンションオーナーって、多いんだなあ。

一棟マンションのオーナーが対象のようで、BONBON家みたいに、あっちこっちに区分で所有しているという人は、他におられたかどうか?

そんなに金持ち風の人は見かけなかったですが、もしかしたら、年間の固定資産税が何億円という不動産王もまじっていたかもしれないですね。

まあ、不動産オーナーって、だいたいゆるい雰囲気をかもしてますわね。

リフォームはターゲットを想定すべし

さて、セミナーを3つほど受講しまして、うっ! と衝撃を受けたのが、リフォームのアイデアでした。

この前リフォームしたばかりの、BONBON家所有の区分マンションが、只今空き室で残っておるのですが、セミナーで例として出された、よろしくないリフォーム例とおんなじでありました。(汗)

床を絨毯からフローリングにして、和室は琉球畳でオシャレにして、お風呂も最新設備にしてありますが、お風呂は壊れてたから新しくしただけだし、床の改装も今風にしたというだけのこと。

何がよろしくないといって、ターゲットを絞れていないということなのです。

年寄りでも、若夫婦でも、ファミリーでも、それなりに満足していただけるだろうという目論見は、今後のマンション経営においては、アカンというのですねー。

リフォームをするならば、まず市場調査をして、その地域が、たとえばファミリーより、都市部に通勤する共働き若夫婦の方が、暮らしやすいエリアに変わってきていると判断すれば、そのようにリフォームせよ、という話でした。

風呂トイレ、台所の配置を変えたり、思い切った間取りの変更だったり、こんな発想はなかったなあ-と感心したのであります。

物置になりがちなエアコンのないはしっこの部屋は、壁をぶち抜いて、広いダイニングキッチンにしてしまうとか。

広く明るく風通し良く。どうせ費用をかけるなら、狙ったターゲットにふさわしい住まいにしませんと。

市場調査が大切

うちは、もう、やっちまった後ですけど、市場調査でターゲットを絞るというのは、大切なのだなあと思ったのでした。

別のセミナーでも、マンション丸ごと、カテゴリーを決めよという話がありました。

たとえば、女性限定マンションだとか、それも30代女性向きとか、さらに絞ってバツイチの30代女性向きだとか、さらにさらに絞って、バツイチ30代新地で働くお姉ちゃん向きとか。

このくらいのイメージでそれなりの設備で作れば、家賃は7割増しにでき、新地で働いていない人も気に入って入居してくれるってことで、満室御礼、収益アップになるんだということ。

カテゴリーは、ペットオーナー向きでも、芸術家向きでも、高齢者向きでも、いろいろ考えられますね。

逆に、誰でも彼でもいらっしゃいのマンションは、今後は空き室だらけになるというお話でありました。

ターゲットを絞るべき理由

リフォームするときに入居者像を絞るというのも、マンションのカテゴリーを限定するにしても、理由があります。

人は減っているのに、マンションが増えているからです。

現代のお部屋探しは、まずネットで調査するので、似たり寄ったりの印象の薄いマンションは、スルーされるか、立地と家賃だけで判断されてしまいます。立地が悪ければ、家賃を極限まで落とさなければ入居の候補に入りません。

住みたいと思われるマンションにしないと、これからは生き残れませんよ、というお話だったのでした。

よく考えれば、クルマでも同じですね。ワゴンの欲しい人と、スポーツカーが欲しい人では属性が違いますし、なんでもいいって人は、安ければ安いほどいいということになります。

中途半端な特徴のないクルマが、一番売れないです。(以前クルマ屋に勤めていたので、つい中古車業界と比較して考えてしまいます。)

まちづくりという広い観点を持つべし

また、大きい話になりますが、自分のマンションのことだけ考えていても、これからはアカンと。

過疎地にラグジュアリーなマンションを建てても、満室にはならんでしょう。

1階にお店を入れたり、同じエリア内でカテゴリー違いのマンションを建てるなど、町そのものに人を集めるような工夫をしないと、人が減って町が寂れていきますよ、という話もありました。

このスケールになると、何十棟もマンションをもっているスペシャルオーナー向けの話になると思いますが、(というか、行政の考えるべき規模だと思いますが)

これからボチボチ不動産投資をしようという人も、世の中が、そういう動きになっていることを知っておいたほうが良いでしょう。

やみくもに、寂れゆく街の空き室だらけのマンションを、安くて利回りが良さそうだと、区分所有したところで、うまくいきそうにないです。

物件選びのヒントにしてくださいませ。

自分が住みたいかどうか

そして、なにより大切なのは、自分が住みたいかどうかという話。

たしかに、自分が住みたくもないような物件を、人に貸して儲けようってのは、愛が足りないですね。人に貸すのは惜しいなあ~というくらいでないと。

その点、BONBON家の物件はわりとそんな感じでして、老人ホーム入居中の父が、ワシが住むから空けとけ、なんていう部屋もあります。(賃貸に出してますが。)

リフォームも、基本的にBONBON母好みになっております。

愛はあるんですが、調査力と想像力が足りなかったようです。

次のリフォームの機会には、三代目の私も、もっとシッカリ考えたいと思います!

ほかにも、セミナーで学んだことはありましたので、またボチボチ紹介させていただきます。

では、また!

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