不動産投資の適齢期と相続について

本日は、私BONBONの誕生日です。46歳になりました。もう、人生も3分の1を過ぎたなあ。

って、何年生きるつもりなんだ、って話ですけれど、不動産投資をする際、自分の年齢は無視できない要素です。結婚に適齢期があるように、不動産投資にも適齢期というものがあるんじゃなかろうかと思います。

ローンの期間も、何歳まで、という制限もありましょうし、キャッシュで購入するにしても、元を取れるころには、自分はこの世にいるのだろうか? という話になります。

40代50代であれば、不動産投資のリターンは、まだまだ自分が受け取ることはできるでしょうが、70歳80歳にもなってくると、これから投資をするっていうより、今までのリターンを受け取るというかんじになりますね。

早めに取り組んでおけば、若かりし日の自分に感謝できます。

不動産投資は超長期計画で

私のような3代目にもなると、すでにリターンの恩恵に預かっておりますもので、親やご先祖様に感謝、ということになります。今後の投資は子や孫へ、という意識も湧いてくるってものです。

これから不動産投資をしようという人は、おそらく50代までの人でしょうけど、利回りと金利の差額で受け取れるキャッシュフローばかり計算していないで、20年先、30年先、50年先までシミュレーションしてみることをおすすめします。最初の1件を買う時点で、次のことも考えておくべきです。私はそういう長期計画が苦手なのですけど、100年カレンダーに、二軒目購入、三軒目購入と、予定だけ立てておくというのでも良いかと思います。

そうすると、法人化ということも計画に出てまいりますね。

70歳のBONBON母は、昨年まで、自己名義で不動産購入しておりましたが、先日の物件は、初の法人名義でした。父親の所有物件の名義も、ぼちぼちと移していっているところでして、これらは相続対策です。

世代をまたぐ不動産投資

不動産投資は、短期で買って売って瞬間的に儲けようという話ではないので、長い目で見ないといけないです。

少なくとも、元を取るまでの15年とか20年、物件がデガラシになるまでの30年や40年、さらに、自分の老後のリターンがどうなっているのか、さらにさらに、相続のことまで。さらにさらにさらに、自分の子供達は孫の代まで資産を残していけるのか?

現物の物件だけじゃなくて、お金や、投資についての教育まで、次の世代に残していかないといけないということになります。

これは、事業継承と同じですね。

投資の教育

「売り家と唐様で書く三代目」「三代目は身上を潰す」といったことわざは、初代の編み出したノウハウやマインドが、三代目まで伝わらなかったってことでしょう。

逆に、「三代続けば末代続く」ともいいまして、これは、次の世代への教育システムがうまく構築できて、代々教えが伝わり繁盛していくということですね。

長期計画と教育システム、いやー大切ですね。学校ではなかなか学べないことですので、親がしっかり子供に伝えていかねばなりません。つまり親自体がしっかりした知識や理念を持っておかねばいけないということです。

国家レベルでも同じだとは思いますけど。

BONBON家は、まさに、身上潰すか、末代続くかの瀬戸際です。

私は母から不動産投資のあれこれを学んだり、法人を作ったりして、すでに次世代への相続まで念頭に入れておりますが、弟の方はどうかなあ。

弟は、通帳やお小遣いまで嫁はんに管理されているサラリーマンでありまして、たまに贅沢するといえば、クルマとかバイクとか買っていて、投資という概念がありません。お金の話をしても、噛みあうところがないです。

自力で頑張れよ、甥っ子たち。

まあ、三代目で身上つぶして、どん底から這い上がる四代目というのも、ドラマちっくで悪くはないとも思いますが、ゼロやマイナスからスタートになるのは、ご先祖様に申し訳がないです。

そんなわけで実は、相続による弟の取り分のことも計算してまして、弟の名義になる予定の物件の管理は、私の方で作った管理会社で管理する予定です。将来、甥っ子たちがどうしたいかによって、いかようにもできるようにするつもり。

こんな壮大な計画は、私が思いついたんじゃなくて、コンサルをお願いしている相続対策の専門家の提案なんですけれども。専門家の協力を仰ぐことも、身上潰さないためには必要かな、と思います。

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