一戸建て住宅の賃貸

一軒家の物件について書いてみます。

BONBON家で管理している一軒家は、昭和40年くらいに建てられた古い木造一戸建て住宅です。

もともと親戚一家が住んでいたんですけど、いとこたちがみんな大人になって出て行って、おじさんおばさんも遠い田舎に帰って、賃貸に出すことになりました。

BONBON家が管理を代行しています。管理料はおじさんが、田舎から送ってくれる新鮮野菜です。(笑)

築古一戸建てのリフォーム

幼少時、いとこたちが住んでいた頃は、ちょいちょい遊びに行ってました。

近くに神社があって、たんぼや畑があって、小さな川が流れていて、よく釣りをしました。街の中心から外れた、わりと田舎っぽい住宅街なんです。

BONBON家からクルマで20分くらいのところなんですけど、賃貸に出して知らない人が住むようになってからは、全然行ったことがありませんでした。とくに修繕とかクレームもなくって、家賃も振り込みだし、ぜんぜん手がかからない物件だったのです。

昨年、その長年借りてくれていた方が、もう年もとったし、子どもたちと住むことにしたということで、十何年ぶりに空くことになりました。

それで退去の立会いや、リフォームのために、久しぶりに現地を訪れた次第です。

子供の時は大きな家に思ってましたが、おとなになってきてみると、たいしたことないですね。2階建てで、軽自動車2台分くらいの庭もあるし、小さいということはないんですけど、子供の時の印象とはずいぶん違いました。

賃貸してもらっている間に、上下水は整備され、道路の舗装化も進み、田んぼや畑はまだ残っていますが、近所に新しいお家も増えて、周りの風景も子供の頃の記憶とは、ずいぶん違っておりました。

特に大家側で手入れはしておりませんでしたが、入居されてた方が、適当に使いやすいように手入れしておられたようです。

売却か賃貸か

オーナーである親戚と、この機会に、もう売るか? リフォームしてまた賃貸に出すか? と相談。

年金生活のおじさんたちは自給自足の田舎暮らしで、お金は、たまにクルマとか、大きい買物をする時に使うだけなんです。あとは税金の支払いくらい。通帳にはまるまる家賃を残しています。

リフォーム資金は貯まってるし、売却したって、そんなにお金にならんだろうし、まだ当分は元気に生きているだろうし、賃貸しましょう、ということで、リフォームをしました。

木造一戸建てのリフォーム費用

バス・トイレ・キッチンは、旧式の古臭いのだったので新しくして、木製の雨戸もアルミサッシに交換。フロアや壁紙、畳や襖は張替えです。

高さが不揃いな階段もきれいに修理。(入居者が手作りで継ぎ足したようで、なんだか段差が変でした)

屋根のたわみや床板の凹みも修理して、雨樋なども新しくして、庭の物置は処分して、無駄に生い茂っていた植木も引っこ抜いて、爽やかにあたらしい家に生まれ変わりました。

といっても、骨組みだけ残して新築同様、ビフォーアフターみたいなリフォームじゃないです。基礎的なところは何も触っておりませんので、まあ、古民家の古臭さは残ってますね。

植木引っこ抜き作業は、BONBON一家も3歳児まで総出で頑張りました。

小さい芋みたいなのがいっぱい掘れました。

こちらはキッチンのビフォーアフターです。

新婚さん、いらっしゃい~という雰囲気になりました。そんなにグレードの高いものではないですが。

リフォーム費用は、総額200万円くらいでした。

区分マンションだとたとえスケルトン状態にしても、300万円もあればフルリフォームできると思いますが、木造一戸建ての場合、傷み具合によっては、限りなく費用がかかります。今回は、わりと安く収まったと思います。

一戸建て住宅が人気のエリア

こんな駅からも遠い、田んぼの中の細い道を、くねくね入っていかないと辿りつけない三角形の土地に建つ一軒家、借り手がつくのかなと、それが心配でしたが、わりとあっさり、若い夫婦が借りてくれました。

子供を育てるのには良い環境ですよ。

小中学校は、歩いていけますし、神社と川はあるし、田んぼや畑も残ってます。梅雨時にはカエルの大合唱が聞こえるでしょう。駅からはちょっと遠いですが、車があれば問題なし。バスは通ってます。

庭があって、地面につながった感覚で生活できるのは、落ち着いた暮らし、というかんじがします。やはり、マンションて、せこせこしてますわ。自分が住むなら一戸建てだなあ、と思います。

一戸建て住宅の不動産投資

さて、こんな古民家、不動産投資の対象としてみればどうでしょう。

家賃6万円で年間収入72万円。固都税は年間3万円ほど。リフォーム代は3年で元が取れます。

幸い、入居者がすぐ見つかったので、リフォームして正解でした。

これが、買うとなれば、10年で元を取るには(利回り10%)、700万円。リフォームする前なら500万円で購入せねばなりません。

ありそうな、なさそうな、ありそうな感じですね。

郊外の一軒家って、結構な豪邸でも空き家で安売りしたりしてますけど、結局のところ、お客様がいるかどうかです。

次の入居者がすぐあらわれるかどうか、町の雰囲気を、見ておくことが大事だと思います。街によっては、一軒家の空き家がゴロゴロというところもありますから。安く買えたと思っても誰も住んでくれなければ、ただ、固定資産税がかかるだけのお荷物。後悔します。

戸建ての賃貸状況がどうなのか、地元の不動産屋にお客のフリして行って、探ってみるというのも、良い方法です。BONBON母は、よくやってます。若手営業マンだと、知っていることをペラペラとしゃべってくれますよ。

中古一戸建てを購入するときの注意点

古い木造住宅は、どのくらいのリフォームが必要なのかは、工務店の人も一緒に行って、きっちり調べておくことは必要です。シロアリで柱がボロボロとかだと大変です。(木造に限ったことではないですが)

古くてボロい家で、いずれ将来は建て替えようと考えている場合、道路に面していないなどの理由で再建築不可という場合もあります。(接道義務といいます。)

そのへんはしっかり確認しておいたほうがいいでしょう。

評価額がゼロに近いようなボロ物件だと、銀行融資は厳しいと思いますので、キャッシュでの勝負になろうかと思われます。やはり不動産投資にしてもキャッシュが強いです。

ただ、キャッシュであっても、オーナーがうちの親戚みたいな人だと、ぜんぜん売り急いでないので、買い叩きは難しいかもしれませんね。

相続が発生して、急いでいる! 債務整理で銀行が売却先を探している! という物件を発見したら、ラッキーかもしれません。

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