入居者募集　賃貸仲介業者への依頼の流れ

リフォームで新築のように美しくなった築古区分マンションの入居者募集を始めました。

＞＞前回のお話

2月と8月は、あんまり動きがないというのが定説ですが、盆明けの異動に期待しましょう。

インターネットの発達した昨今では、いろいろな募集方法がありますが、以下は通常一般的に行われている、ベタな賃貸募集の方法です。

賃貸募集の方法

まずは、物件の最寄り駅周辺の不動産屋に飛び込んでみました。

「お部屋をお探しですか？」と聞かれますので、「いえ、貸したい方です。」と答えます。すると、担当の人が出てこられるので、物件の説明をします。

近所のマンションなんで、不動産屋もあらかたの情報は持っておられますが、間取りを変更していることとか、リフォームしたこととか、セールスポイントを伝えます。

希望のお家賃は？というところで、相場を聞いてみました。

同じマンションで募集中があり、5万5千円で、半年、入居者が決まってないとのこと。このライバルもリフォーム済で、しかも1階。むむむ。こちらはエレベーター無しの4階です。

家賃を5万円、管理費8000円という設定にしてもらいました。

家賃5万8千円と同じことですが、印象が変わるかな、と、セコイ考えではあります。また、募集物件は、ホームズだとかアットホームだとかに載ります。家賃で検索する際、管理費は別にしておいたほうが、安くなってよいのです。

値引き交渉になれば、再考する予定です。ここで、値引き幅を伝えておくという方法もありますが、その都度連絡をくださいということにしました。

礼金は10万円。敷金保証金はなし。

広告料を決めるのは家主

家賃を決めると、「広告料はいかほど、いただけますでしょうか？」聞かれます。広告料というのは、仲介手数料の上乗せのことです。

賃貸の仲介手数料って、双方の合計で一ヶ月分と、法令で決まっているんですけど、そんなんじゃ、賃貸仲介業はやってけないということで、広告料の名目で上乗せ要求をするのが業界の慣習なのですね。

心付けみたいなものです。お寺さんへのお布施みたいなもんです。

2ヶ月分でお願いしますというと、「ガンバリマス！」と、言ってくれました。多かったかな？？

まあ、礼金がそのまま仲介屋さんにいく計算ですね。

専属、選任媒介契約と一般媒介契約

1件だけじゃ心もとないので、次の仲介屋さんに向かいました。1社に絞って専属契約という方法もありますが、賃貸の仲介の場合、たいしてメリットもないように思います。いろんな仲介業者に手を広げておくほうが引っかかりやすいでしょう。

専任媒介契約だから一生懸命頑張ります、というふうにいう業者もありますが、手数料をがっぽり取れる売買の仲介ならともかく、賃貸の仲介はそこまで力を入れられないというのが本音のようです。

専属だと、レインズという業者専用サイトに載せてくれるってことですが、スーモとかホームズに載せてくれれば十分じゃないかなあ。

最寄り駅からひとつ先のターミナル駅に行きますと、10件くらい不動産屋が並んでおりました。売買仲介専門もありますが、賃貸が多いです。

不動産仲介業者には、ミニミニ、アパマン、賃貸住宅、センチュリー21、レオパレス、ピタットハウス、セントラルホームなど、大手有名ドコロから、●●不動産とか、●●商事というような、個人経営の小さいところまでさまざま。

とりあえず5件ほど回ってみました。けっこう対応がバラバラで面白かったです。

専用の申込フォームを用意しているところもあれば、メモ書きのところもあります。予め詳細を書いた紙とコピーして持っていっておけば、手間が省けます。

また、登記簿コピーや身分証明書を要求するような固いところもあれば、名刺もくれないようないい加減なところもあります。担当者に寄っても違いがあるかもしれません。

保証会社の希望まで聞かれたのは、1件だけでした。

百貨店や、カーディーラーのような他業種の客商売とくらべると、混沌としておりますね。

借り手市場では大家の立場は弱い？

BONBON母が言うには、今は借り手市場なので、大家への対応はあんまり良くないみたいです。お茶も出ないところもありました。

昔は大家といえば下にも置かないオモテナシで、敷金礼金で100万円てのがアタリマエだったと。需要と供給のバランスでありましょう。人が減って住宅は余ってます。

昔から付き合いのある業者は、FAXひとつで、資料をぽんと作ってくれますが、やっぱし、裾の尾を広げておくのは大切でしょう。アクセスの入り口はできるだけたくさんというのは、どんな商売もおなじですね。

ただ、複数の業者に依頼する場合は、家賃などの条件は統一しておかねばなりません。ここは、要注意です。業者によってマチマチだと、トラブルになりかねません。

たくさん業者をまわるなら、あらかじめ資料を作って、ほいっと渡すだけにしたほうが、時間短縮になるなあ、と学びました。

また、内見用の鍵を一々預けていると大変なので、キーボックスを玄関につけておくと良いですね。

いつでも見て下さいといえば、どの業者さんも、当日中に見にいって写真を取らせてもらいます、ということでした。現地でかち合う可能性高し。笑

まあ、お隣のご同業、毎度おなじみのことでしょうけど。

もっとベタな募集方法

マンションではあまり効果がなさそうですが、「空き家」とか「入居者募集」という貼り紙をドアに付けたり、幟を立てておくというのも一つの手です。

昔は、これで決まることがほとんどだったということです。契約も大家と入居者が直接交わします。

専属媒介契約の場合は、そんなお客さんでも、契約は仲介業者さんを通すルールですが、一般媒介契約なら、自分で契約書を作って、保証会社に依頼して、話を勧めても大丈夫です。大家が契約する分には、重要事項説明は義務ではありません。（説明したほうがいいですけど）

後のトラブルを避けるため、抜かりのないように専門家を通すほうが安心という面もありますので、自分で契約するのは、慣れてきてからでもいいかもしれません。