利回りに騙されるな!

不動産投資の判断基準の1つに「利回り」があります。

「脅威の利回り20%!」なんて、広告に書いてあったりすると、おおーすごい! なんて飛びついてしまいそうですが、あれはアテになりません。

表面利回りと実質利回り

いわゆる表面利回りというものですが、これは単純に、年間予想収益÷物件購入価格で計算します。

たとえば月10万円、年間120万円の家賃が入る物件を、1200万円で買えたら、利回り10%です。

利回り10%ってことは、10年で、元が取れるのかと、一見、思えます。20%なら5年でペイですね。

しかし、120万円の家賃が入ったとしても、毎年、固定資産税はかかりますし、区分マンションだと、管理費や修繕積立金の支払いが必要だったりしますので、ずいぶん数字は変わってしまいます。

また、不動産の購入には、売り主に払う金額以外に、なんやかんや費用がかかります。仲介手数料とか登記の費用とか、不動産取得税とか、そんなもんです。

購入後に、リフォームするとしたら、その分も考えておかないといけませんね。

家賃収入からは、経費をなんもかんも差し引いて、購入価格には、初年にかかる費用も全部足しまして、それで割り算をしたものが、実質的な利回りとなりましょう。

実質利回りの計算方法

たとえば、家賃収入年間120万円の1200万円の物件で、固定資産税が年に10万円、管理費と修繕積立金が年18万円、仲介手数料42万円、登記費用10万円、不動産取得税20万円、リフォーム代100万円としましたら、実質利回りはいくらになりますでしょう??

(電卓叩いてみてください)

6.67%になったと思います。

実質利回りが、6%以上であれば、BONBON家では、検討してみようか、ということにしております。このごろは、6%は、なかなかありませんけど。

表面利回りが良くても、実質的にはどうなんだということはよくあります。

築古の木造住宅で家賃はそこそこなのに、見切り大放出価格で売り出しているのなどは、表面利回りが大きいですが、修理代にものすごく経費がかかるおそれがあります。そこは見極めが大事ですね。

築浅の高利回りは罠がある

また、築10年という築浅なのに高利回り!という売り込み文句の物件もあります。

こういうのって、想定年間収益が怪しいです。新築時の家賃で計算されてたりするんですよね。たしかに今まで、その家賃で、収益があったかもしれませんけど、入居者が去って売り出しているのかもしれないです。

次の入居者募集時に、おんなじ家賃で募集をかけようにも、仲介屋さんに、「そりゃ無理ですよおー」と、たしなめられます。近隣の家賃の相場を調べてから出ないと、正しい判断はできないです。

一棟モノの場合は、空き室率も考慮に入れないといけませんし。満室時と、半分空き室では、ぜんぜん違う話になります。

利回りには、騙されないようにいたしましょう。

利回りとは

大辞林によると、利回りとは「投資によって得られる利益の、投資金額に対する割合。株価に対する配当額の割合など。」のことです。

つまり、なんぼ出したら、毎年なんぼ儲かる、ということですけど、BONBON家では、不動産をキャッシュで買った場合は、何年で元が取れるかなあーという数字だと考えています。

6%なら、16.66年ですね。

この期間が終わってからが、儲けだ、という感覚ですので、利回り、という感覚とは、ちょっと違うかもしれません。

融資を受けた場合は、話が違ってきまして、家賃で借金を返していくとなれば、手残りがどのくらいあるかが大事ですから、利回りよりも、返済率、投資の収益率、自己資金の収益率を計算することが大事ですね。

いずれにしても、表面利回りなんて、たいして参考にもなりませんので、無視してもいいような気もします。

ハッキリいいまして、あんなもんは、マヤカシです。

日本人の平均寿命が何歳だから、私はあと何年は生きられると、考えるようなものですね。

利回りが低くても、ながーく稼ぎ続けられる物件もあれば、マヤカシ利回りが高くても、数年でアバラ家になる物件や、入居者がいなくて、実質利回りゼロということもありえます。

表面的な数字に惑わされずに、なが~い目で見て、細かいところまでよく見て、リスクも考えて、その上で思い切って投資いたしましょう。

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