1億5千万円のマンションを購入！
しようとして、買いそびれたんで、その一連の流れを書き留めておきます。
一棟マンションはまだ持ってなくて、憧れはあるんですけど、いまのところ、慎重になりすぎて、買いそびれ続けている感じですね。
ですので、これから一棟買いをしようという方の参考になるかどうかは、サッパリわかりません。
といいますか、そりゃマズイとか、いい作戦だねとか、教えてもらえれば幸いです。
Contents
売却中古マンションの情報
今回の物件は、「楽待」に載っていた物件です。
＞＞楽待
メール会員に登録しておくと、希望の条件にあった物件情報を配信してくれるんです。
BONBON家からわりと近い、駅から徒歩4分、RC造の築22年の物件情報が配信されてきました。
6階建てで、エレベーター付き。1Kが15戸と、1階に店舗が2軒。売却価格が、1億5千万円ちょいです。年間の収入が1000万円ほどなので、表面利回りは6.6％ですね。
それじゃ全然おもしろくないので、希望価格は儲かる値段で申し込みをするとして、まずは色々調査です。
仲介会社を選ぶ
楽待に載っている仲介会社に資料請求をするんですけど、この物件を取り扱っている仲介会社が、10社以上ありました。
まずは、仲介会社の選定です。ひとつひとつウェブページを開いて、一番情報の多そうなところを選びました。
東京の方の会社も取り扱ってましたけど、ありきたりの内容しか載ってないし、写真も使いまわしなんで、これはパス。
空き室情報や、内装についても記載があるところは、これは売り主と直接つながっているなと、判断できますので、そんなかんじの会社2社に資料請求しました。
1件がどうやらヒットだったみたいで、資料がなかなか充実しておりました。家賃一覧や、リフォームの履歴、店舗の家賃が安い事情なども書かれておりました。
このエリアの人口とか世帯年収の統計とか、マーケティング的な情報もあり、地震や水害に関する情報まで。
学校や病院などの周辺の環境のバッチリ資料にされていて、全部プリントしたら、100枚くらいになりましたねえ。なかなかの情報量です。
ちなみに、もう1社からは、5枚ほどペロンと送られてきただけでしたけど、その中に、1件目の会社からの情報にはなかった、固定資産税の明細票が入ってまして、複数社から資料は取り寄せてみるものだなあ、と、思った次第です。
仲介会社によって、情報量が違う
膨大な資料を送ってくれた会社からは電話もあり、秘密の情報を教えてくれました。
実は、店舗の部分が、登記では駐車場になっており、現状は容積率オーバーになっているとのこと。こういう問題物件は、融資がおりにくいので、なかなか売れなかったという話。
ただし、今回、契約の条件として、登記のやり直しをするということになっているということで、いいタイミングです、チャンスです、この情報をオープンにしたら、たちまち売り切れます！ あなたはラッキー！
という話だったのでありました。
まあ、そこらへんの煽り文句は話半分で聞いておくとして、悪い物件じゃなさそうです。周囲の環境は、よく知っております。
市内でも、避けたいエリアというのはありまして、書くと色々差し障りがありますので、書きませんけど、あるんです。この物件は、そこらへんの事情はOK。
大学への通学にも便利だし、一人暮らしの賢い学生も入りやすそう。下見に行った感じ、キレイに管理されているようでした。郵便受けや自転車置き場を見れば、入居者の質もなんとなく想像できます。
1階のお店というのが喫茶店でしたので、入ってランチを食ってみました。わりと小洒落た感じで、夜はバーになり、たまにライブイベントなどもあるそうで、なかなかいいじゃないか！
マスターも良さそうな人で、近所に住んでたら、しょっちゅう通うかも。
このお店がマンション全体の質を向上させているような感じもします。物件自体は、気に入りました。
買い付け価格の決め方
次に、買付証明書に記入する、買い付け価格の検討です。これには、いろんな検討方法があります。
BONBON母の計算式が一番ざっくりしております。
「10年ちょいでモト取れるくらい。」
ただ、これって融資を受けないで購入する時の検討方法なんですよね。融資を受けた場合は、そんな単純な話じゃなくなります。
もう一つの方法は、銀行に聞くということです。融資するのに、ちゃんと返済できるかどうか、秘密の計算式で計算してくれます。
取引のある信用金庫に、最高の融資可能額と、最長の返済期間でシミュレーションしてくださいと、頼んでみました。（他の所有物件を担保にするとかはナシで、単純にこの物件だけの話で。）
そして、もう一つの方法は、自分でちゃんと計算することです。
計算式は、先日、セミナーがあった不動産会社の社長が書いた本に載ってました。キャッシュフローツリーを作って、収益性と安全性を分析して、投資の可不可を判定するというものです。
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まず、現時点の収入と、将来の目減り分を考慮して、正味の収入を計算します。
返済率と、投資の収益率と、自己資金の収益率が、逆転していないかどうかで効率性をチェック。
返済倍率が130％以上になっているかとか、損益分岐点が75％以下かなどで、安全性をチェック。
これらを計算するのに、資料には載っていない経費も調べる必要があったんで、いろいろ聞いてみたりしました。経費っていうのは、固定資産税・電気代・水道代・リフォーム代（積立）・エレベーターの保守料・火災保険料などですね。
BONBON家は家賃徴収とか掃除とかは、自社で管理するつもりなので、管理費ゼロで計算しています。
さて、以上の3つの方法で算出された購入すべき金額は、1億円！ でした。
ちなみに信用金庫は、融資可能額が1億円で、金利2％、返済期間25年でシミュレーションしてもらってます。というわけで、1億円で申し込みしたいと、仲介会社の担当者に伝えましたところ、
「それじゃダメ。」
というお答えで、まったく話が進まなかったのでありました。せいぜい1割引きくらいが限界だったみたいです。
ま、しゃーないですね。
BONBON家の場合、自己資金があまりありませんもので、1000万円だけ用意して、あとは借入で間に合わせようとしています。自己資金が多ければ、効率性や安全性も変わってきますので、もっと高値をつけられる投資家もいると思います。
まあ、そういう人に買われていくのでしょう。
このごろは、中国や台湾の金余り投資家が、利益度外視で買ったりもするそうですけど。
いろいろ調べたりランチを食ったりして、手間ヒマが無駄になりましたが、これも勉強ですね。これに懲りず、たくさんの物件を見て触って味見して感性と勘を鍛えておこうと思います。
■ 追記
この一棟マンションの話が流れてすぐ、例の、アパートで9人殺していたという事件の報道がありました。
いやー、そんな事件があったら、そのアパートに誰も入りませんわね。
一棟モノはそういうリスクもあるなあと、怖くなりまして、「やっぱり一棟丸ごとは、やめとこ。」と、BONBON母は言うのでありました。