区分マンションの選び方

先日、値段交渉していた区分マンションが交渉成立しまして、契約してまいりました。

不動屋さんで、重要事項説明を受けて、契約内容を双方じっくり確認して、たくさんの書類にサインして、手付金を売主さんにお渡ししまして、約2時間。

売り手の方は、最初、「値切り倒しやがったのは、こいつか!」みたいな怖い顔でしたが、まあまあ、うちとけて、地元のローカルな話とかして、仲良くなりました。

重要事項説明なんて、もう毎度のことなんで、ぱっぱと済ませて欲しいところですが、こちらは、「住むお家が見つかって嬉しい!」という設定で交渉してますので、真剣に聞いて、質問したり、しておりました。

うちの母親は、「母屋を息子家族に譲って、老夫婦は眺めのいいこちらのマンションに移ろうかと考えてますの、ホホホ。」とか言って、実に役者です。

区分マンションは、物件選びがすべて

前回、中古マンションの区分所有から不動産投資を始めるということについて、書きましたが、資金があまりない状態で始める、まったくの初めての不動産投資として、区分マンションがふさわしいかどうかといえば、微妙なところでもあります。

1戸目、2戸目の元を取るのには時間がかかるし、融資を受けても、キャッシュフローはそう残らない、ということで、不動産だけですぐ食っていきたい! というには、あまり適していないでしょう。

将来に向けての資産づくりの、第一歩として考えましょう。

最初の2戸くらいは、キャッシュで、ポンポンと買える人向きです。3000万円くらいは現金を持っているという人向けです。

銀行に預けていても減るばかりだから、お金を生むものにかえておこうという考え方のできる人向きです。

そして、中古マンションは、物件選びで勝負、と、前にも書きましたが、マンション投資は買う時点で勝負はついてます。小さく生んで大きく育てる、というようなものでもありません。

区分所有は大きな建物の一角ですので、買ってしまったら、内装のリフォームくらいはできますが、単独では、どうしようもないところがほとんどなのです。

物件選びのポイントを挙げてみます。

投資マンション選びのポイント 最重要は立地

車通勤なら郊外でもいいようなもんですが、埋まりやすいのはやっぱり駅近です。

駅近って言っても、ローカル線の無人駅じゃなくて、住宅街の駅近です。

ファミリータイプなら、商店街や学校や病院が徒歩圏内にある、生活しやすいところが良いです。ワンルームなら、通勤しやすい、ビジネス街にアクセスしやすいところでしょう。

日本の人口は減っているといいますが、人が減るのは田舎からです。田舎に空き家が増えていっても、都会は相変わらず賑やかだというのが、世の中の流れです。

ファミリー向けに適している立地

あんまり賑やかすぎる繁華街で、建物が道路ギリギリまであるようなマンションは、あまりファミリー向けじゃないですね。単身向けです。

ファミリー向けは、便利なわりに、あまり車の往来が激しくなくて、公園とかもあって、空気も悪く無い、というような、自分の家族が住んでみたいかどうかというのも判断基準に入れると良いですね。

あまり条件を並べると、候補が少なくなっていきますが、あせってイマイチな立地にある物件を買ってしまうと、後で困りますので、じっくり選びましょう。というか、先にエリアを限定しておいて、他は、候補に入れないくらいでいいと思います。

築年数

BONBON家では、あまり築年数にこだわっておりません。古くても綺麗なところもあります。

ボロはダメですが、長く稼がせてくれそうならOKです。

きれいで丈夫な、昭和56年以降の耐震基準の建物がいいです。

信頼できる工務店の人も一緒に行ってもらい、傷み具合をチェックしてもらうとよいです。

元をとった後も、10年くらいは稼ぎ続けてもらいたいですから。

大規模修繕がキチンと行われているかは、聞くことができます。管理のしっかりしているマンションは、記録を残しています。

きちんとしている仲介屋さんだと、管理組合に問い合わせてくれます。

そういうところは、修繕積立金が、けっこう高かったりしますが、将来のことを考えて計画できているということなので、やたら、管理費積立修繕金が安いところより、安心です。

修繕費の積み立てができてないと、大規模修繕の際に、臨時で徴収されたりする恐れがあります。

住人のなかで意見の相違が出て、大規模修繕の時期が遅れたりして、ボロくなるんですね。私の住んでいるマンションがそんなかんじでして、大規模修繕の時期がかなり延びてました。臨時徴収はありませんでしたが、修繕積立金はすっかり吐き出したみたいです。余談でした。

なお、融資を受ける場合は、法定対応年数の残り期間によって、返済の期間も変わってきますので、あらかじめシミュレーションしてもらったほうが良いでしょう。あまりに築古は融資が受けられない可能性が高いです。

入居率を気にしよう

空き室が多いマンションは、買った区分だけリフォームしたところで、廊下とか、外装とか、良くなるわけではないし、この先も埋まっていくとは考えにくいので、候補から外しています。

一棟まるごと買うなら、壁の色を変えるとか、ペットや、音楽を可にするとか、アーティストの巣窟にするとか、いろいろやりようもあろうかと思いますが、区分所有は、「難有りを安く買って、自分の手腕で稼げるようにしよう!」とチャレンジ精神を発揮しても、そんなに費用対効果は高くないと思います。

もちろん、今風のおしゃれにリフォームしておけば、内見にまでこぎつけられれば決めてもらいやすいとは思いますが…

それより、もともと人気のあるマンションを選ぶのが良いでしょう。

住人と管理

駐車場に下品なクルマが並んでたり、薄暗い雰囲気の玄関、エントランスにゴミの吹き溜まりができていたり、ポストのまわりにエロチラシが散らかってたり、壊れた自転車が積み重なっているようなところも、あとあと面倒くさそうなので、パスです。

ここでも、チャレンジ精神は発揮しないほうが良いでしょう。一棟買いなら改善できるかもしれませんが、住んでいる人間の質を改善できるはずはありません。(総入れ替えするなら別ですが)

階数も考慮しよう

区分所有の場合、何階にあるのかというのも、考慮しています。

エレベーターが飛び飛びにしか止まらないマンションだと、止まる階がいいですね。1階、4階、7階、10階です。

年寄りは階段の登り降りはしんどいので。赤ちゃん抱っこも、しんどいですね。

最上階は、眺めが良さそうに思いますが、太陽光線がよくあたりますので、真夏はエアコンの効きが悪く暑いです。冬は風に冷やされて寒いです。

これは、角部屋でも同じことがいえます。

ペット可か不可か

小鳥や金魚を禁止しているマンションはないでしょうが、犬猫の飼育は、管理規約で決められていると思います。エレベーターで抱っこできる程度の子犬や子猫はOKとしているマンションもあります。

規約を確認して、常識的なところなら、良いと思います。(暗黙の了解というところもありますが)

駐車場とかインターネットとか

駐車場は必要不可欠というものではないですが、あったほうがありがたいです。

オーナーが管理組合と契約して、入居者に又貸しするケースと、入居者が、自分で管理会社と契約するケースがあります。

でも、駐車場の空きがないから、購入見送りということはないですね。近くに月極駐車場があればよいですし、都会のワンルームなら、マイカーを持っていない人も多いですね。

インターネット回線も、あるのにこしたことはないかな?という程度に考えております。

それより、モニター付きインターホンとか、オートロックとか、セキュリティ面が充実している方が選ばれるようです。特に女性向きでは。

家賃から利回りを計算

住人はそのままのオーナーチェンジなら、家賃も据え置きになるでしょうが、新たに家賃を設定する場合は、同じマンション内に賃貸に出している所を参考にします。

仲介不動屋さんに聞いてみれば、知っていれば教えてくれるでしょう。

期待できる家賃から、購入金額を計算します。

家賃7万円、管理費修繕積立金が2万円として10年で元を取るつもりなら、(7万円ひく2万円)かける12ヶ月かける10年で、600万円です。

最長15年とするならば、900万円が上限となりましょう。

たいてい売り出し価格は、とんでもなくかけ離れていると思いますが、気にせず、指し値をすると良いです。相場というものはありますが、安くても早く売りたいという人もありましょうし、歩み寄りはあるものです。

どうしてもこの物件が欲しい! と執着することもないですね。

他にも、いろいろありそうですが、また思いついたら書いてみます。

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