8,700万円の一棟マンションを購入?

不動産屋さんから勧められた一括売マンション8,700万円を購入!? という話の続きです。

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さて、銀行はお金を貸してくれるのであろうか?

私には行きつけの信用金庫がありまして、前の事業をしている時から借りたり返したりして、担当者ももう4人目という長い付き合いをしています。

午後3時過ぎ、裏口から応接室に入れてもらいました。

不動産融資の条件シミュレーション

こちらの金庫では、物件が採算がとれるかどうかの簡易シミュレーションを、無料でしてくれます。

購入から5年間、5年から10年、15年、20年と、5年区切りで、マルかペケか、(キャッシュフローがプラスかマイナスか)を計算してくれます。

計算式は、企業秘密ということで、公開できませんが、勿体つけているほど、そんなにたいそうなもんではないです。

この本に載っているシミュレーターのほうがもっと細かいと思います。

信用金庫のシミュレーションでは、融資の金額と期間、利息の変動、家賃の変動、費用の割合など、やや厳し目の数字でシミュレーションして、融資できるかどうかという、大雑把な判断をしてくれます。

実際に実行になるかどうかは、家賃明細なども添付した書類が必要で、本社の審査がいるそうなんですけど。

んで、この8,700万円の物件のシミュレーション結果ですが、いろいろ条件を変えてみていずれにしても、現状ならペケ。満室ならマル、ということになりました。

まあ、予想通りです。

満室での予想の収益というのは、かなり甘めの予想です。

現状はオーナーが自分で使っているところを、貸せばこのくらいでいけまっしゃろ、という、皮算用が多分に入っております。まあ、セールストークですから。満室になるかどうかが問題。

不動産投資に不可欠な地域情報の収集

私が銀行に行っている間に、BONBON母が、地道に周辺の情報を集めておりました。

地元の工務店の社長とか、近辺の事情通のマダムとか、お茶を飲みながら、長電話しながら聞き込みするんですよねー。すごいです。亀の甲より年の功です。

で、物件の最寄りの駅前には、あたらしいビルが建ったけどテナントは入ってないとか、デベロッパーが買収した近所の広大な用地(相続絡み)は、もう1年以上ほったらかしとか、駅前の中華料理屋は、はやってないとか、美味しいパン屋があったけど潰れた、とか、物件に入ってる店は高級志向だとか、いろんな情報が集まってまいりました。

物件の近くには大きなクスノキがあった空き地があって、お祓いもなしにちょん切ったので、上に何か建てるときには、きっと呪いがあるとか、へんてこな情報も入ってまいりました。

そんなこんなで、検討の結果、もう半年ほど待ってみようということになりました。

いきなり満室は想定しにくいので、現状プラスアルファの収益で、キャッシュフローがマイナスにならない程度に、売却希望価格を下げてきたら、また考えるってことにします。

それまでに売れてしまったら、縁がなかったってことです。

無理目のチャレンジをして、地道でもうまくまわっているBONBON家の経営を傾けさせてはいけませんものね。デンジャラスなチャレンジは、前の私の事業(失敗)だけで十分です。

物件なんて、なんぼでも湧いてきますから、気長に焦らずまいりましょう。

コメント

  1. しげ より:

    今は買っても良いような物件は皆無ですね。 将来空室が多くなりそうで怖いです。

    • BONBON より:

      ほんとうですねえ。
      地域的によほど恵まれていて、お値段が安くないと、良い投資じゃないですね。
      でも、そんないいのは、なかなか回ってこないです。
      値下がりを待ちます。