築古マンションの長期修繕計画

分譲マンションの建て替えを進めていく前に、建て替えをしない場合はどうなっていくのかを、知っておく必要があります。

長期修繕計画を見せていただきました。

築50年のマンション、7年後の大規模修繕には、およそ9億円かかると予想されておりました。

今の、修繕積立金では、修繕費用にまったく足りず、足りなすぎて、融資さえ受けられないレベルです。（返済できない）

修繕積立金を2倍にすれば、なんとか融資を受けて延命できるレベル。3倍にすれば、赤字にはならずに、次の大規模修繕は乗り越えられる見込み。

しかしさらに次の15年後には、それでも厳しいというお話。先延ばしするほどに、痛みが大きくなっていく感じです。

マンションの寿命

鉄筋コンクリート造のマンションは、法定対応年数は47年ですが、実際のところコンクリートの寿命は、よくわからないということです。

地震などの外部からの力によらず、寿命で崩壊したマンションは日本には、まだないのですね。ノーデータなのです。

このマンションももしかしたら、100年持つかもしれませんが、しかし、大規模修繕を重ねても、デザインは古臭くなりますし、水漏れだとか、冷暖房が効きにくいだとか、住宅としての機能もどんどん見劣りしていきましょう。

その状態で、やたら高くなった修繕費を負担し続けないとならないとすれば、住みたい人がいなくなってしまいますよね。

やはりここは、建て替えしかない！という結論になるのであります。

まあ、ニコイチみたいな思い切った大改造を施せば、建て替え以外の道があるかもしれませんが、分譲マンションでは難しい話だと思われます。

で、今後、建て替え委員会には、そういう現状を伝えて、建て替えしないデメリットや建て替えのメリットを、反対派や無関心派の住人に上手に説明して、5分の4以上を賛成派にしていくという、ミッションが待ち受けております。

400戸の大型マンション、なかなかやり甲斐があるといいますか、難しい挑戦ですね。

個人オーナーも長期修繕計画を

さて、不動産賃貸業を営むものとして、この長期修繕計画というのは、とても参考になりました。

実は、BONBON家には、長期修繕計画がありません。壊れたら、直す。それだけでやってきております。長期計画どころか、次年度の予算組みさえないですね。

そんなに大型な物件はないので、それでもやってこれましたが、しかしこれではいけません。

来るべき事態に備えて、収支の予測をして、お金をためておくのか、物件を増やしていくのか、減らしていくのか、考えておかねば。

予算を作って、BONBON家の長期の事業計画を作る。

これを今年の抱負にしたいと思います。