BONBON家が区分所有している古いマンションに、建て替え委員会が創設されましたが、区分所有されている分譲マンションで、そのように建て替えできるのは、実はとてもレアケースなのだそうです。
今まで建て替えされたマンションって、日本でニ百数十棟に過ぎないという話で、それはちょっとビックリですね。
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マンション建て替えが困難な理由
なぜ、建て替えできないのかというと、まずは、お金の問題です。住人たちだけでは、建て替え費用が捻出できないのです。いずれ建て替えがあるだろうと思って、資金を個人的にプールしている人って、考えにくいですね。
建て替えは、不動産デベロッパーが手がける事業となるのが、一般的だそうです。いちど、デベロッパーが買い取りをして、建て替えた後、元の住人に販売するという形です。
バブルの時代であれば、建て替えの際に、部屋数を大幅に増やすことで、新しく販売する分でも稼げたので、元の住民からの買取価格を上げても、ペイできたというお話。住民は、追加費用無しで、住み替えできたわけですが、今の時代そんなにうまい話はありません。
それに、建築デベロッパーが絡んでくるのは、建て替えれば利益が見込める場合の話でありまして、入居募集に苦労しそうなエリアではまず手を出しません。
それと、建て替えたあと、マンションの戸数が増えることが前提であります。余剰ができないと利益を出せませんから。
それに、昔の法律では容積率は緩くて、めいっぱい詰め込まれて建てられたマンションでは、建て替え後に余剰を作れません。戸数を増やせなければ、業者がわざわざ手を出さないということになるのです。
所有者の5分の4の賛成が必要
それから、区分所有者の5分の4以上が賛成しないといけないという法律の問題もあります。（以前は全員だった）
古いマンションの入居者には、高齢者が多いですから、いまさら住み慣れたところから変わりたくない人が多く、反対者がどうしても出てきます。
そもそも総会さえ開催できないマンションも多いそうで、全員の賛成を集めるなんて、至難の業だって話です。よっぽど強烈なリーダーがいないと、難しそうですね。
建て替えできないマンションの未来
かくして、修繕で誤魔化し誤魔化しで、ついにどうにもこうにもならなくなった老朽マンションは、新しい入居者も入らず、廃墟化して幽霊マンションになるのであります。
高齢者が孤独死しても、気づかれる確率が低くなりそうですし、文字通りの幽霊マンションになりかねないです。
廃墟があると、ホームレスが住み付いたり、暴走族がリンチに使ったり、粗大ゴミや放射性物質や死体などが捨てられたりで治安も悪くなるし、ろくな事はないですね。
（心霊スポットマニアは喜ぶかもしれませんが。）
そういうことを気にかけるようになると、私の住んでいる市内にも、ありますね。工事現場の仕切りみたいなので丸ごと囲まれた、ほったらかしのマンションが。
すぐ下に商店街もあるんですが、全部シャッターが閉まってます。昔は賑やかなエリアだったのだと思うんですけど、このあたり、もはや死んでおりますね。
利回りの良さにつられて老朽マンションに投資する場合は、最終的にどうなるかも考えておいたほうがいいと思います。
売り逃げできればいいですが、買い手もつかず入居者も入らず、固定資産税を払うだけになってしまう可能性があります。
取り壊しの義務化で解体費用負担とか、新しい制度も作られるかもしれません。
最終的には税金投入で公費解体ということになるかもしれませんが…
というわけで、不動産投資は、なが～い目で考えないといけないな、というお話でありました。